Москва. 29 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Центр Москвы и некоторые прилегающие к нему районы – локации, которые традиционно привлекают покупателей, нацеленных на приобретение жилья высокого класса. Девелоперы предлагают соответствующие проекты, однако спрос на них претерпел изменения за последние месяцы. О том, как сейчас реализуется спрос на такие объекты, “Интерфаксу” рассказали участники рынка.
Спрос на качелях
Спрос на объекты бизнес-класса в этом году демонстрировал разнонаправленную динамику вслед за геополитическими событиями. Если I квартал показал довольно хорошие результаты, то во II квартале 2022 года было отмечено снижение объемов спроса – количество сделок за II квартал было минимальным за последние четыре года. Это было обусловлено неопределенностью на рынке в целом и связанной с ней осторожностью покупателей: многие еще в марте-апреле приняли решение временно отложить покупку и предпочли разместить средства во вкладах, ставки по которым существенно выросли, рассказали в Knight Frank Russia.
Для этого сегмента особенно сложными были два месяца – апрель и май, когда ставка ЦБ, а соответственно ипотечная ставка, била все рекорды. Продажи в некоторых проектах снизились до 30%. С июня ситуация постепенно начала выравниваться. Период срочных вкладов у многих подошел к концу, ЦБ снизил ключевую ставку, государство приняло условия предоставления субсидированной ипотеки, а девелоперы начали продвигать специальные предложения в своих проектах – скидки, субсидированные условия по ипотеке со сниженной процентной ставкой и прочее.
“Рост спроса связан, прежде всего, с улучшением финансовых условий продаж, а именно с ипотечной ставкой. Здесь положительную роль сыграл комплекс факторов: снижение ключевой ставки ЦБ, разрешение смешивать льготную и стандартную ипотеку и расширение коммерческого субсидирования ипотечной ставки застройщиками”, – считают девелоперы.
Есть что предложить
О том, как отстраиваться от конкурентов, вышедших на рынок с более дешевым жильем, в ФСК говорят так: проекты по более низким, то есть стартовым ценам были всегда. Они оттягивают спрос только на первом этапе. Никакому разумному застройщику демпинг экономически не выгоден. И одного-двух месяцев мощных продаж обычно хватает, чтобы понять, что нужно поднимать цены.
Что касается антикризисной стратегии, то тут рецепт тоже не очень замысловатый, ведь этот кризис не первый и не последний. Крупный застройщик обычно имеет достаточно ресурсов, опыта и знаний, чтобы пережить “непогоду”. Застройщикам бизнес-класса не нужно ухудшать продуктовые свойства и нужно соблюдать график стройки.
В Knight Frank Russia напоминают, что проекты на начальных стадиях в большей степени привлекают инвестиционных покупателей, на завершающей стадии – конечных. В любом случае, объем спроса, в том числе на объекты бизнес-класса, в Москве достаточно большой, он не ограничивается только жителями Москвы, интерес проявляют и жители других регионов, поэтому объекты в различных ценовых категориях находят “своего” покупателя. Другое дело, что для этого в условиях высокой конкуренции очень важно соблюдение баланса цены и качества, важно учитывать цены конкурентного окружения и следовать всем современным запросам покупателей.
Условия и условности
Напомним, что в кризис, вызванный пандемией коронавируса, когда спрос на новостройки упал, власти предложили рынку льготную ипотеку с господдержкой, которая очень хорошо поддержала спрос и даже в какой-то момент сделала его ажиотажным. Сейчас ажиотаж поутих, но застройщики продолжают участвовать в программах субсидирования.
Существуют ипотечные программы, которые позволяют взять в кредит до 30 млн руб., что дает возможность приобрести жилье в некоторых проектах бизнес-класса, если у человека были средства только на комфорт-класс, либо увеличить площадь жилья, если у покупателя был значительный первоначальный взнос на бизнес-класс. “Для застройщиков субсидирование ипотеки — это один из важных факторов привлечения покупателей: минимальные ставки, низкие первоначальные взносы и т.п. – в различных вариациях это присутствует у большинства крупных девелоперов бизнес-класса Москвы”, – заверили эксперты.
Говоря о конкретных шагах, в ГК ФСК напомнили, что компания является одним из системообразующих предприятий и как крупный застройщик разрабатывает с банками-партнерами различные программы с субсидируемыми ставками.
“У нас есть программы со ставкой от 0,01% на весь срок кредитования. Мы ввели их в марте 2022 года, практически сразу после поднятия ключевой ставки до 20%. В связи с ситуацией в стране клиенты опасались нестабильности на рабочих местах, и мы внедрили эту ставку, для того чтобы они могли платить минимальный платеж по кредиту. Также мы предлагаем с банками программы с различными условиями, который клиент может выбрать в зависимости от своего бюджета и первого взноса”, – пояснили в компании.
В ЖК бизнес-класса Роттердам, строительство которого началось в прошлом году, приобрести квартиру по ставке 0,01% пока еще можно. Это, например, ипотека для IT-специалистов от ВТБ. Срок кредитования от 1 до 30 лет. Можно взять кредит от 500 тыс. до 18 млн руб. на покупку жилья в городах-миллионниках. Минимальный первоначальный взнос от 15%. На тех же условиях дает IT-ипотеку Сбербанк.
Кроме того, ГК ФСК совместно с банком ВТБ предлагают многодетным семьям программу, сочетающую преимущества стандартной ипотеки и ипотеки для многодетных семей. Ставка от 3% действует на весь срок до 30 лет. Сумма кредита может составлять от до 30 млн руб. для Москвы и области. Минимальный первоначальный взнос должен составлять от 15%. ГК ФСК с МКБ представили ипотечную программу, сочетающую условия льготной и стандартной ипотеки. Можно взять кредит до 30 млн руб. на срок до 30 лет по ставке 3,33%. Минимальный первоначальный взнос от 15%. Также в МКБ можно будет взять кредит без ограничений по сумме для Москвы и области на срок до 30 лет со ставкой 4,48%.
Приобрести квартиру в ипотеку по ставке от 0,01% можно и в готовом проекте бизнес-класса – ЖК “Рихард”, который уже введен в эксплуатацию.
Напомним, что недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила с критикой столь низких ипотечных ставок, назвав их “маркетинговыми”. Вслед за этим регулятор анонсировал введение надбавок к коэффициентам риска по кредитам на новостройки с первоначальным взносом менее 10%.
“Ипотечные программы со ставками от 0,01% на покупку жилья в новостройках нашей компании еще действуют, однако, после заявлений регулятора по ним могут быть изменения. В ГК ФСК при покупке квартиры клиент может выбрать наиболее подходящие ему условия, которые наглядно представляются в ипотечном калькуляторе. Таким образом до заключения договора клиент может сделать выбор, получить более низкий ежемесячный платеж или большую скидку на квартиру”, – говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Не ипотекой единой
На самом деле, ипотечные программы – далеко не всё, что застройщик может предложить своему покупателю. Так в бизнес-классе для покупателей с 100% оплатой предлагаются максимальные дисконты – это небольшие пулы квартир объектах со скидками до 20,5%. Например, это ЖК Sydney City, “Архитектор” и Rotterdam. В среднем же обычно размер скидки составляет 2-6% в зависимости от проекта, рассказали в ГК ФСК.
Также важно, что некоторые застройщики бизнес-класса осознанно отказались от выполнения отделки после роста цен на отделочные материалы. Поэтому предложение таких лотов на рынке заметно снизилось. И сейчас проекты, где такие предложения есть, особенно интересны. ГК ФСК провела переговоры по замене ушедших с рынка поставщиков и имеет возможность вновь предложить клиентам квартиры с чистовой отделкой. Чистовая отделка в проектах бизнес-класса представлена в ЖК Sydney City, “Архитектор”, “Режиссер” и “Рихард”.
Сейчас порядка 40% всего объема предложения – лоты с финишной отделкой или в формате white box, отмечают эксперты Knight Frank Russia. По их данным, в целом на рынке заметен тренд на рост объема предложения с отделкой, в том числе отделкой white box. В бизнес-классе ГК ФСК доля компонентов российского производства составляет порядка 80%.
Источник: realty.interfax.ru